Ο νέος χάρτης για το χωροταξικό στον Τουρισμό: Τι ισχύει για νησιά και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Στόχος της υπογραφείσας ΚΥΑ μεταξύ άλλων είναι να μπουν νέοι κανόνες στον χώρο του τουρισμού, να τεθούν όροι για τις επενδύσεις και για τα νησιά και τους προορισμούς που βρίσκονται υπό πίεση.

Το πολιτικό μήνυμα ότι η περαιτέρω ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού δεν μπορεί πλέον να προχωρά αποσπασματικά, αλλά απαιτεί σαφείς χωρικούς κανόνες, προστασία των προορισμών και του περιβάλλοντος αλλά και μεγαλύτερη ασφάλεια για τις επενδύσεις, «εξέπεμψαν οι υπουργοί Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη με αφορμή τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.

Για τον κ. Παπασταύρου, το νέο πλαίσιο αποτελεί επιλογή «ευθύνης για το μέλλον της χώρας», καθώς επιχειρεί να βάλει κανόνες εκεί όπου υπήρχε ασάφεια και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό απέναντι στην αποσπασματικότητα. Από την πλευρά της, η κ. Κεφαλογιάννη δίνει έμφαση στην «ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία», με προστασία των προορισμών που ήδη δέχονται αυξημένες πιέσεις και ταυτόχρονη δημιουργία ευκαιριών για λιγότερο ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές.

Πίσω από αυτή την πολιτική στόχευση βρίσκεται ένα εκτενές θεσμικό πλαίσιο, το οποίο καθορίζει το πλαίσιο για το νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης της χώρας. Βασικός σκοπός της ΚΥΑ, όπως υπογραμμίζεται, είναι ο καθορισμός μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων κατευθύνσεων για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας.

Μεταξύ των βασικών επιδιώξεων είναι η αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, η επιμήκυνση της περιόδου, η μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, η ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των καταλυμάτων.

Ο νέος χάρτης: Οι πέντε κατηγορίες

Κεντρικός πυλώνας του σχεδιασμού είναι η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες (Β), Αναπτυσσόμενες (Γ), Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε). Η κατηγοριοποίηση βασίζεται πρωτίστως στην ένταση του τουριστικού φαινομένου, με κύρια παράμετρο τις τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, λαμβάνοντας παράλληλα υπόψη ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα προστασίας.

Η διαφοροποίηση δεν έχει μόνο χωροταξικό χαρακτήρα. Καθορίζει στην πράξη τους όρους υπό τους οποίους μπορούν να γίνουν νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους περισσότερο επιβαρυμένους τουριστικά προορισμούς, αυξάνεται στα 16 στρέμματα το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή.

Επιτρέπονται νέα καταλύματα τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ στις περιοχές Natura 2000 νέες τουριστικές υποδομές επιτρέπονται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Στις Αναπτυγμένες Περιοχές το αντίστοιχο κατώφλι διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, με τα νέα καταλύματα επίσης να περιορίζονται στις κατηγορίες τριών έως πέντε αστέρων. Για τα νησιά που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία τίθεται ανώτατο όριο 350 κλινών.

Στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, το ελάχιστο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο αυξάνεται στα 8 στρέμματα. Η λογική, ωστόσο, διαφοροποιείται: όσο μειώνεται η τουριστική πίεση τόσο το πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερα περιθώρια για νέες επενδύσεις, ειδικές μορφές τουρισμού και αναβάθμιση του υφιστάμενου δυναμικού.

Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, το βάρος πέφτει στη δημιουργία νέων προορισμών, με κίνητρα για ειδικές μορφές τουρισμού, αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση καταλυμάτων και ανάπτυξη glamping χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Ειδικό καθεστώς για τα νησιά

Ιδιαίτερη θέση στο νέο Χωροταξικό καταλαμβάνει η νησιωτική Ελλάδα. Τα νησιά -πλην Κρήτης και Εύβοιας- διακρίνονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα μεγαλύτερα των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως Ρόδος, Κέρκυρα, Νάξος, Κως, Λέσβος, Χίος και Κεφαλονιά, ενώ η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, μεταξύ των οποίων Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Μήλος, Σύρος, Τήνος και Ίος.

Στα νησιά ο σχεδιασμός συνδέεται στενά με τη φέρουσα ικανότητα, την προστασία του τοπίου και την προσαρμογή των νέων εγκαταστάσεων στην κλίμακα και στα μορφολογικά χαρακτηριστικά κάθε τόπου. Στα μεγάλα νησιά προβλέπεται, μέσω του τοπικού σχεδιασμού, ακόμη και η δημιουργία ζωνών όπου η τουριστική δόμηση θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται για την προστασία φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς.

Στο «μικροσκόπιο» και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ενσωμάτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον χωρικό σχεδιασμό. Η ΚΥΑ προβλέπει ότι μπορούν να επιβάλλονται διαφοροποιημένοι περιορισμοί ανά περιοχή, ανάλογα με την τουριστική πίεση και τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.

Με ειδικότερες ρυθμίσεις μπορούν να προβλέπονται όρια στη διάρκεια της δραστηριότητας μέσα στο έτος, γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού, καθώς και περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές υπό έντονη πίεση και ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες.

Η φέρουσα ικανότητα στο επίκεντρο

Μία ακόμη ουσιαστική αλλαγή είναι η ενισχυμένη παρουσία της έννοιας της φέρουσας ικανότητας. Στον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπεται η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, ώστε η ανάπτυξη να συνδέεται με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε προορισμού.

Η ίδια φιλοσοφία διατρέχει και τις προβλέψεις για τις ακτές: ελεύθερη πρόσβαση στις παραλίες, περιορισμός της γραμμικής επέκτασης της δόμησης και των νέων μεταφορικών υποδομών κατά μήκος της ακτής και προσαρμογή των νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στη μορφολογία και την κλίμακα της παράκτιας ζώνης.

Σύμφωνα με τα υπουργεία, το νέο Ειδικό Χωροταξικό, συνεπώς, δεν επιχειρεί απλώς να καθορίσει πού μπορούν να χτιστούν νέα ξενοδοχεία αλλά εισάγει μία διαφορετική λογική: περισσότερος έλεγχος εκεί όπου η τουριστική πίεση είναι ήδη υψηλή, περισσότερες δυνατότητες εκεί όπου υπάρχει αναπτυξιακό περιθώριο και ισχυρότερη σύνδεση κάθε επένδυσης με τη φέρουσα ικανότητα, το περιβάλλον και την ταυτότητα του προορισμού.